Immobilienmarkt 2024

Prognosen nach Sektoren...

Werfen wir einen Blick auf die Assets, die im Jahr 2024 in Europa und Spanien die meiste Aufmerksamkeit auf sich ziehen werden, insbesondere auf dem Wohnimmobilienmarkt.

Der europäische Immobilienmarkt befindet sich in einer schwierigen Phase, die mit den steigenden Zinsen zusammenhängt, welche die Immobilieninvestitionen (auf dem niedrigsten Stand seit zehn Jahren) und die Preise der Vermögenswerte dämpfen, auch wenn sich die Renditen gut halten. BNP Paribas RE hat eine Prognose für das Jahr 2024 für den europäischen Immobilienmarkt erstellt, in der analysiert wird, welche Vermögenswerte in Europa und Spanien im Jahr 2024 Aufmerksamkeit erregen werden, wobei der Schwerpunkt auf dem Wohnimmobilienmarkt liegt. 

Abschwung auf dem Wohnungsmarkt im Jahr 2023

Nach Ansicht der Analysten von BNP Paribas RE wird die Erholung des Immobilienmarktes angesichts der makroökonomischen Lage möglicherweise erst 2024 einsetzen, wenn die Investoren neue Strategien in Anbetracht eines stabileren makrofinanziellen Umfelds verfolgen werden.

Mit 182,6 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2023, 57 % weniger als im ersten Halbjahr 2022, sind die Investitionen in Europa nun auf dem niedrigsten Stand der letzten zehn Jahre. Von den fünf wichtigsten Märkten liegt Spanien mit 3,8 Milliarden Euro (-41 %) an vierter Stelle, hinter dem Vereinigten Königreich, das mit 21,3 Milliarden Euro (-52 % gegenüber dem Vorjahr) an der Spitze steht, gefolgt von Deutschland mit 9,8 Milliarden Euro (-68 %) und Frankreich mit 7,8 Milliarden Euro (-42 %). Italien liegt mit 2,1 Milliarden Euro (-62 %) als einziges Land darunter. Der Rückgang der Investitionen scheint zwar stärker zu sein als während der Finanzkrise 2008 (-71 %), dürfte aber mit einem Minus von 42 % bis Ende 2023 auch insgesamt geringer ausfallen.

Stagnierende europäische Immobilienpreise im Jahr 2023

Hinter diesem Trend steht eine Stagnation der Immobilienpreise und nicht ein Mangel an Liquidität, wie es 2008 der Fall war. Auch die Marktdynamik unterscheidet sich in vielerlei Hinsicht von früheren großen Rezessionen, da sich sowohl Verkäufer als auch Käufer vom Markt zurückgezogen haben.

Zum einen zögern viele Käufer, sich auf bestehende Renditen festzulegen, während die Finanzierungskosten steigen. Zum anderen sind sie sich darüber im Klaren, dass es im Vergleich zu 2022 bei den meisten Assettypen weniger Optionen gibt, etwa im modernen Bürosegment, im luxuriösen und leistungsstarken Einzelhandel sowie in der Logistik.

Diese Einschätzung wird mit den Verkäufern geteilt, die wenig motiviert sind, gute Objekte zu niedrigeren Preisen zu verkaufen, solange die Auslastung (wenn auch selektiv) stabil bleibt. Im Vergleich zu 2008 haben weniger Eigentümer Schwierigkeiten, Kredite zu erhalten, was es ihnen erleichtert, eine abwartende Haltung einzunehmen.

Der Immobiliensektor kehrt im Jahr 2023 zurück

Den Analysten von BNP Paribas RE zufolge befinden wir uns in der Endphase des Abschwungs, vor allem im Spitzensegment, und 2024 scheint das Jahr zu sein, in dem eine umfassendere Erholung einsetzen wird. Derzeit liegen die durchschnittlichen Spitzenrenditen in den 16 großen europäischen Märkten bei 3,9 % für den Einzelhandel und 4,4 % für die Logistik. Diese Werte sind fünf Basispunkte bzw. 90 Basispunkte höher als im Vorjahreszeitraum. Die durchschnittliche Spitzenrendite für Büros liegt bei 4,3 % (+110 Basispunkten).

Studien zufolge dürften die Renditen im Jahr 2023 weiter steigen und sich im Jahr 2024 stabilisieren.

Danach wird sich der Markt je nach Anlagetyp und geografischer Lage selektiv erholen, angeführt von den Ländern, in denen die Wertsteigerung am stärksten war. Laut BNP Paribas RE werden Logistik (jetzt stark aufgewertet) und Wohnimmobilien den Markt anführen, beide unterstützt durch die Aussicht aufein starkes Mietwachstum.

Der Mietmarkt in Europa

Die Aussichten für das Mietwachstum stehen weiterhin im Mittelpunkt der kurzfristigen Investitionsallokationen. In der Tat wird ein Mietwachstum nur in Sektoren erwartet, die sich in den letzten fünf Jahren gut entwickelt haben, wie Büros und Logistik, während sich der Einzelhandel wahrscheinlich zu erholen beginnt und das Wachstum bei Wohnimmobilien solide sein dürfte.

Prognose für den Wohnungsmarkt bis 2024

Verschärfte finanzielle Bedingungen und die Unsicherheit darüber, wann der Zinszyklus enden wird, führten dazu, dass die europäischen Wohnungsbauinvestitionen im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 um 62 % zurückgingen und 55 % unter dem Fünfjahresdurchschnitt lagen.

Spanien war das einzige Land, das in diesem Zeitraum einen Investitionsanstieg verzeichnete. In den nordischen Ländern, in Deutschland und in Frankreich ging die Investitionstätigkeit stärker zurück als im europäischen Durchschnitt, während sie sich in den Niederlanden und im Vereinigten Königreich besser zu halten scheint. Steigende Hypothekenzinsen und Renditen von Staatsanleihen stellen den Investmentmarkt auf die Probe, indem sie die Risikoprämie und die risikobereinigte Rendite von Immobilien verringern.

Damit die Transaktionen wieder aufgenommen werden können, müssen sich die Preise wieder an das reale wirtschaftliche und monetäre Umfeld anpassen. Die Refinanzierung ist das Hauptrisiko, das einige Anleger aufgrund der Preisanpassung und des damit einhergehenden Anstiegs des Loan-to-Value-Verhältnisses kurzfristig zum Verkauf zwingen könnte. Das Interesse der Anleger an Wohnimmobilien ist jedoch nach wie vor groß, da die Nachfrage im Mietsektor aufgrund der steigenden Hypothekenzinsen und der steigenden Immobilienpreise deutlich gestiegen ist. Darüber hinaus sehen sich Großstädte mit einer erheblichen Wohnungsknappheit und Obsoleszenz konfrontiert, während die Anzahl neu gegründeter Haushalte mittelfristig weiter zunehmen wird.

Immobilienpreise in Europa

Das Volumen der Immobilientransaktionen in Europa ist im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 10,7 % gesunken. Die Immobilienpreise auf dem Kontinent verzeichneten im gleichen Zeitraum den zweiten Rückgang in Folge, nämlich -0,7 % nach -1,4 % im vierten Quartal 2022. In den letzten sechs Monaten sind die Immobilienpreise in Europa um -2,1 % gesunken. Am stärksten betroffen sind Deutschland (-7,8 %), Luxemburg (-5,6 %), Finnland (-5,2 %), Schweden (-4,4 %) und Dänemark (-4,0 %), dieselben Länder, die einen stärkeren Rückgang als das Maximum der letzten beiden Jahre verzeichneten.

Immobilienpreise sinken in Europa ... aber nicht überall

Was die Städte betrifft, so sind unserem Bericht zur Erschwinglichkeit zufolge alle Märkte (außer Rom und Brüssel) deutlich überbewertet. Infolgedessen sinken die Immobilienpreise in 20 von 28 Städten, nachdem sie in den letzten zwei Jahren ihren Höchststand erreicht hatten. In Frankfurt (-16,2 %), Kopenhagen (-12,7 %), Amsterdam (-12,7 %), Brüssel (-10,4 %) und München (-10,1 %) sanken die Immobilienpreise um mehr als 10 %.

Südeuropäische Städte, wie Wien und Warschau, sind am widerstandsfähigsten, da sich die Immobilienpreise noch nicht angepasst haben und weiter steigen. Allerdings könnte sich der Trend bis zum Jahresende umkehren. In Bezug auf die oben genannten Faktoren wird erwartet, dass das Wachstum der Preise für Gebrauchtimmobilien in den nächsten fünf Jahren negativ sein wird, bevor es sich ab 2025 allmählich erholt. Insgesamt dürften die Immobilienpreise bis Ende 2023 in den Niederlanden um 9,5 %, in Deutschland und Frankreich um 6,8 %, im Vereinigten Königreich um -5,9 %, in Spanien um -4,4 % und in Italien um -2,9 % sinken.

Mietwohnungsmarkt in Europa

Die veränderten finanziellen Bedingungen für die Haushalte haben die Nachfrage nach Mietwohnungen in den Großstädten erhöht. Das Mietwachstum erreichte im ersten Quartal 2022 in Europa +8,2 % im Jahresvergleich – das höchste durchschnittliche jährliche Wachstum seit 2010. Das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage im Mietsektor ist aufgrund von Unsicherheiten bei der Wohnraumregulierung, die zu einem drastischen Rückgang des Mietangebots beigetragen haben, z. B. in Berlin, Barcelona und Valencia, erheblich.

Darüber hinaus hat die Begrenzung der Mieterhöhungen auf etwa 2 % bis 3 %, um eine Indexierung an die Inflation zu vermeiden, die Vermieter dazu gedrängt, die Einkommensverluste in neuen Verträgen weiterzugeben. Außerdem hat sich die Mieternachfrage in Richtung effizienterer Wohnungen verlagert, um einen sprunghaften Anstieg der Energiekosten zu vermeiden. Die nächste Herausforderung könnte ein Verbot der Vermietung von energieineffizienten Wohnungen sein, wie es in Frankreich und im Vereinigten Königreich bereits der Fall ist. Eine solche Regelung würde den Druck auf die Verfügbarkeit von Mietwohnungen erheblich erhöhen.

Der Indikator für das Verhältnis zwischen Kauf und Miete zeigt, dass in den meisten Märkten das Mieten die beste Option für Haushalte ist, die mehr Platz benötigen. In Stockholm, London, München, Hamburg, Paris, Frankfurt, Lyon, Kopenhagen, Prag und Oslo bietet das Mieten doppelt so viel Platz als ein Haushalt sich kaufen könnte. Seit der Pandemie ist es in mehreren südeuropäischen Märkten, darunter Barcelona, Madrid, Mailand, Lissabon, Rom und Sevilla, billiger, Wohnraum zu mieten als zu kaufen.

Wie stark werden die Wohnungsmieten in Europa steigen?

Es wird erwartet, dass die Mietpreise weiter steigen werden, und zwar aufgrund der Inflation, einer Erholung des verfügbaren Einkommens der Haushalte und eines Angebotsmangels im Verhältnis zur Mietnachfrage. Die südeuropäischen Mietmärkte dürften weiter expandieren und aufgrund der sich verbessernden Arbeitsmärkte, des erwarteten starken Einkommenswachstums und des hohen Potenzials einer Mietmarkttiefe erhebliche Mietsteigerungen verzeichnen.

Die Wohnungsmieten werden in den nächsten fünf Jahren weiter steigen, was auf die zunehmende Mietnachfrage angesichts der wirtschaftlichen Bedingungen und der geringeren Möglichkeiten der Haushalte, Wohneigentum zu erwerben, zurückzuführen ist. Auch die derzeit von der Europäischen Kommission vorgeschlagenen Vorschriften zur Energieeffizienz könnten sich auswirken. Dies könnte die Zahl der verfügbaren Mietwohnungen verringern und das Angebot an Mietwohnungen verbessern, was einen Aufwärtsdruck auf die Mieten ausüben würde. So könnten die Mieten in Spanien um bis zu 13,5 % steigen, nach 18 % in den Niederlanden und 15,5 % im Vereinigten Königreich. Dahinter folgen Italien mit 10,5 %, Frankreich mit 9 % und Deutschland mit 7 %.

Immobilienprognosen für 2024 in anderen Sektoren

Büros

Die Unsicherheit des Immobilienmarktes ist in diesem Segment am stärksten ausgeprägt, das in mehrfacher Hinsicht tiefgreifende Veränderungen erfährt: Preisanpassungen nach dem stärksten Anstieg der Finanzierungskosten seit Jahrzehnten, Arbeitsmuster, die weiterhin auf eine geringere Flächennachfrage hindeuten, und ein rechtlicher Rahmen, der die Obsoleszenz weiter vorantreiben wird. Diese Probleme haben den Sektor in eine Phase versetzt, die man als "Stillstand" bezeichnen könnte: lebendig, aber mit reduzierter Aktivität. Die Preisstagnation wird sich in der ersten Hälfte des Jahres 2024 auflösen, wenn die Geldpolitik ihren endgültigen Zinssatz im aktuellen Zyklus erreicht. Was die Auslastung anbelangt, so konzentriert sich die Nachfrage weiterhin auf die besten Objekte und setzt damit die nach der Pandemie entstandene Dynamik fort, was den Wunsch der Nutzer widerspiegelt, sich zu verkleinern und Gebäude zu beziehen, die den Energiestandards entsprechen.

Logistik

Im Jahr 2022 kam es aufgrund steigender Finanzierungskosten zur größten Korrektur auf dem Markt für Logistikimmobilien. Außerdem hat sich die Logistikbranche in diesem Jahr in einigen Ländern viel schneller erholt als andere Immobiliensektoren. Für den Rest des Jahres wird mit einer stetigen und umfassenden Erholung gerechnet. Der sich daraus ergebende, mitunter beträchtliche Anstieg der Mietwerte wirkt sich ungleichmäßig auf die Mieter aus. Investoren werden dies bei der Vermietung berücksichtigen müssen.

Einzelhandel

Dieser Sektor hat einen der längsten Rückgänge in der Geschichte erlebt, der auf tiefgreifende strukturelle Veränderungen unserer Einkaufsgewohnheiten zurückzuführen ist. Der Anteil des Einzelhandels an der europäischen Investitionstätigkeit ist im Laufe der Jahre erheblich zurückgegangen, was zu starken Preisanpassungen führte. Die Auswirkungen waren in diesem breiten Sektor uneinheitlich. Der Abwärtszyklus dürfte seinen Tiefpunkt erreicht haben, wie die begrenzten Auswirkungen des aktuellen Zinszyklus auf die Preise zeigen. Darüber hinaus ist in einigen Gebieten erneut ein Anstieg der Mieten zu beobachten. Dies wirft die Frage auf, ob der Sektor jetzt eine Investitionsmöglichkeit darstellt.

Artikel gesehen auf (idealista/news Italien)